Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararı kısaca şöyledir: “Kat Mülkiyeti Yasası’nın 38’inci maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39’uncu maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür.
Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması, onu yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacaktır.”
★ ★ ★ ★ ★
Kararda, özellikle zimmet kelimesi kullanılmış olup usulsüz, yani mutat harcamalar dışında yapılan bir harcama var ise, bu harcama için Kat Malikleri Kurulu’ndan yetki alınmadan harcama yapılmış ise, bu harcama yasalara aykırı harcamalar içine katılmıştır. Zira bunlar çoğunlukla aynı zamanda suç teşkil etmekte olup, bir suç oluşmuş ise bunun ibrası, olayı suç olmaktan çıkarmayacağı gibi, bazı hallerde ibranın sadece incelenebilir kalemler için sonuç ifade edeceği, incelemeden uzak tutulmuş, gözden kasten kaçırılmış işlemler için bir sonuç ifade etmeyeceğinin kabulü anlamındadır. Dolayısıyla bu hususlarda yöneticinin sorumluluğunun devam edeceği içtihat edilmiştir. Şikayet halinde yasal işlem yapılır.
Apartman yöneticisi kimler olabilir?
Adı zimmet, hırsızlık ve benzer suçlar gibi ağır cezayı gerektiren suça karışmış olanlar, hakkında bu konuda rapor tutulanlar hariç, Kat mülkiyeti kanununa göre, yönetici kat maliklerinin bağımsız oyuyla seçiliyor. Seçimde oy çoğunluğunu sağlayan aday apartman yöneticiliğine hak kazanıyor.
Adı ağır cezayı gerektiren suça karışmış olanlar seçilmesi halinde, kat maliklerinden birinin, en yakın sulh mahkemesine müracaatıyla iptal edilir, yasal işlem yapılır..
Yönetim planında yöneticilerin kat malikleri tarafından seçileceği maddesi konmuşsa kat maliki olmayan yönetici olamıyor. Fakat böyle bir hüküm yönetim planında yer almıyorsa (bizim apartmanımızda yok) kiracı da yönetici olabiliyor.
Kat maliki kiracısına vekalet verdiği takdirde yönetici seçimi için aday olabiliyor. Yöneticinin atanması, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu almasıyla oluyor.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanıyor; eski yönetici tekrar atanabiliyor. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanıyor. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Yöneticinin anagayrimenkul korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için avans toplanması, Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması, Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması gibi bazı görevleri vardır.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemiyor. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebiliyor.
Bir binada kat malikleri toplantısında başkaca bir karar alınmamış (bizde yönetici mutat harcamalara karışmayacağına dair bu karar var), yönetim planında da aksine bir hüküm yoksa, yönetici mutad giderlere yarı oranında katılır. Mutad giderler de her ay periyodik ödenen yakıt, kapıcı ücreti, genel su-elektrik gibi giderlerdir.
Bunun dışında Kat malikleri kararı ile yapılacak masraflardan olan, asansör onarımı, ağaçlandırmak, bahçe tanzimi, mantolama gibi giderler mutad giderlerden değildir. Dolayısıyla yönetici bunlara her bağımsız bölüm maliki gibi tam iştirak olarak katılır.
DENETİCİ ZORUNLULUĞU;
Aynı özellikleri taşıyan apartmanlarda en az 1 denetici, veya 3 kişilik Denetim Kurulu seçilmesi zorunludur. Deneticiler, her 3 ayda bir defa fatura ve diğer harcama belgelerini denetlemek, rapor hazırlamak ve bu raporları katmaliklerine imza karşılığı veya taahhütlü olarak ulaştırmak zorundadır. Denetici, gerektiğinde istediği zaman bu evrakları yine denetler ve hesap sorar, yasa dışı, kat maliklerinin yetki vermeden harcaması tespit edilmesi halinde yasal işlem uygular! Bu uygulamaları yapmayan denetici görevini ihmal ile suç işlemiş olur.
(Av.T.Heper)
